Zmiany w prawie budowlanym od 01 stycznia 2017 roku
W dniu 01 stycznia 2017 roku weszła w życie ustawa z dnia 16 grudnia 2016 roku o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców. Wyżej wspominana ustawa wprowadza zmiany aż w 20 innych ustawach, w tym między innymi: prawo budowlane, kodeks pracy, ustawę o swobodzie działalności gospodarczej, kodeks spółek handlowych czy prawo ochrony środowiska. Celem tych zmian ma być wprowadzenie istotnych ułatwień dla przedsiębiorców.
Z punktu widzenia przedsiębiorców prowadzących lub dopiero zamierzających rozpocząć działalność hotelarską istotne znaczenie mają zmiany wprowadzone w ustawie prawo budowlanym. Dlatego też niniejszy artykuł zostanie poświęcony w głównej mierze tej zmienionej ustawie.
Wolno stojące altany
W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż zgodnie z nowymi regulacjami nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę między innymi w zakresie wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Tym samym osoby, które chciałyby wybudować obok hotelu dla gości wolno stojącą altanę spełniające powyższe warunki, od 1 stycznia 2017 roku nie muszę uzyskiwać pozwolenia na budowę, ani zgłaszać takiej budowy organowi administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 30 ustawy prawo budowlane.
Zjazdy z dróg oraz zatoki parkingowe
Dodatkowe uproszenia odnoszą się także do budowy zjazdów z dróg oraz zatok parkingowych na tych drogach. Jeśli chodzi o budowę zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach wystarczające jest zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej takiej inwestycji. Przed 01 stycznia 2017 roku konieczne było uzyskanie pozwolenia na budowę. Z kolei budowa zjazdów z dróg powiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych drogach aktualnie nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Jednakże, odnośnie budowy zjazdów i zatok parkingowych w każdym przypadku należy pamiętać o uzyskaniu zgody zarządcy drogi. Wyżej opisane regulacje mogą stanowić spore ułatwienia dla przedsiębiorców budujących hotele i parkingi dla gości hotelowych w pobliżu dróg publicznych.
Remonty
W dalszej kolejności należy wskazać, iż nastąpiły zmiany dotyczące wykonywania remontów. Przed 1 lipca 2017 roku zgłoszenia właściwemu organowi wymagało wykonywanie remontu obiektów budowlanych, z wyjątkiem remontu obiektów budowlanych, których budowa nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Tym samym, pod rządami poprzedniej regulacji zasadą było, że jeśli obiekt budowlany wymagał pozwolenia na budowę, to aby dokonać jego remontu należało zgłosić ten fakt właściwemu organowi. Obecnie zgłoszenie jest wymagane jedynie w przy wykonywaniu remontu obiektu budowlanego dotyczącego budowli, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę oraz przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych budynków, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Wobec tego, obecnie nie jest wymagane zgłoszenie remontów hotelu (budynek) w zakresie nie dotyczącym jego elementów konstrukcyjnych.
Nowy termin, w którym organ może wnieść sprzeciw od zgłoszenia budowy
Zgłoszenia, o których mowa powyżej, należy dokonać przed terminem rozpoczęcia robót budowlanych. W przypadku, gdy organ chce zakwestionować fakt wykonania zgłoszonych robót budowlanych musi w terminie wskazanym w ustawie wnieść sprzeciw w formie decyzji. Od 01 stycznia 2017 roku nastąpiła zmiana tego terminu, bowiem został on skrócony do 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia podczas gdy wcześniej organ mógł złożyć sprzeciw w ciągu 30 dni. Skrócenie tego czasu jest istotne, bowiem do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w ww. terminie. Dodatkowo od 01 stycznia 2017 roku organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu, przed upływem terminu 21 dni wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych. Dzięki temu przedsiębiorca, który dokona zgłoszenia nie będzie musiał czekać aż upłynie termin 21 dni, po uzyskaniu zaświadczenia będzie mógł rozpocząć pracę.
Odstąpienie od projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę
Warto również zwrócić uwagę, iż od 01 stycznia 2017 roku zostały złagodzone regulacje odnośnie zmian projektu budowlanego. W myśl obowiązujących regulacji odstępstwa od projektu budowlanego należy podzielić na istotne i nieistotne. Zgodnie z art. 36a ust. 5 ustawy prawo budowlane istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
projektu zagospodarowania działki lub terenu;
charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego,
zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne;
zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b. ustawy prawo budowlane.
Jeśli podczas budowy zaistnieją ww. odstępstwa od projektu budowlanego to konieczne jest uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. W przypadku braku uzyskania takiej decyzji, zmiana będzie traktowana jako samowola budowlana.
Z kolei nieistotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:
nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym,
nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu,
nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa powyżej w punktach od 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych,
nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.
Tym samym, obecnie zmiany w projekcie budowlanym dotyczącym wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego przy dodatkowym spełnieniu ww. wymagań nie są istotną zmianą projektu. Jest to nowe rozwiązanie, bowiem dotychczas tego rodzaju zmiany były kwalifikowane jako istotne. Należy także zauważyć, iż nowe regulacje jednoznacznie przesądziły o tych, iż każda zmiana w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu jest istotna. Dotychczas można było w niektórych urzędach spotkać odmienną interpretację obowiązujących przepisów prawa.
O tym czy planowana zmiana będzie istotna czy nieistotna decyduje projektant. W przypadku uznania przez niego, że odstępstwo jest nieistotne, jest on obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Ważne jest, iż nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Pozostałe regulacje
Oczywiście, ww. zmiany nie są jedynymi, jakie miały miejsce w ustawie prawo budowlane. Jednakże, w mojej ocenie, powyższe zmiany są najistotniejsze z punktu widzenia przedsiębiorców prowadzących lub zamierzających rozpocząć prowadzenie działalność hotelarskiej.
Pozostałe zmiany dotyczą między innymi:
wydłużenia listy robót budowlanych innych niż wskazane powyżej, które zostały zwolnione z konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę, np. dotychczas przebudowa budynków wymagała pozwolenia na budowę. Po nowelizacji wymóg uzyskania pozwolenia na budowę jest konieczny wyłącznie dla przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych.
wydłużenia listy robót budowlanych innych niż wskazane powyżej, które zostały zwolnione z konieczności dokonywania ich zgłoszenia, np. od 1 stycznia 2017 r. nie będzie wymagała ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia inwestycja wprowadzenia instalacji klimatyzacyjnych.
doprecyzowania i ujednolicenia procedury legalizacji przy samowoli budowlanej,
możliwości korzystania z tymczasowego obiektu budowlanego do czasu uzyskania pozwolenia na budowę. Ponadto został wydłużony termin jego użytkowania ze 120 do 180 dni.
wprowadzenia zmian w procedurze rozpoczęcia użytkowania obiektu budowlanego oraz zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego (analogiczne zmiany w zakresie terminu jak zmiany opisane powyżej dotyczące skrócenia terminu dla złożenia sprzeciwu do zgłoszenia budowy).
Wnikliwa ocena wprowadzonych regulacji będzie możliwa dopiero po kilku miesiącach stosowania ich w praktyce. Należy jednak zauważyć, że nie są to jedynie zmiany jakie mają nastąpić w najbliższym czasie w ustawie prawo budowlane. Aktualnie prowadzone są prace nad wyprowadzeniem kodeksu urbanistyczno-budowlanego, który ma stanowić kompleksową regulację obejmującą procesy planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz budownictwa. Dlatego też należy obserwować czy ww. regulacje zostaną utrzymane.
